空き家を解体する費用はいくら？解体前に確認すべきポイント
空き家の解体費用は、建物の構造や大きさ、立地条件、廃棄物の量などによって大きく変わります。
国土交通省の資料では、木造住宅の解体工事費は1坪あたり約3.5万円、50坪で約175万円程度という例が示されています。
ただし、これはあくまで目安で、実際には付帯工事や廃棄物処理、立地条件などによって総額が変わります。(国土交通省)
また、解体する前には、アスベストの事前調査や建設リサイクル法に関する手続き、解体後の土地利用まで確認しておくことが重要です。
この記事では、空き家の解体費用の目安と、解体前に確認しておきたいポイントを分かりやすく解説します。
空き家の解体費用はいくらかかる？
空き家の解体費用は、主に建物の構造や延床面積によって変わります。
国土交通省が公表している資料では、木造住宅の解体工事費について、1坪あたり約3.5万円、50坪で約175万円程度という例があります。
地域別では、九州・沖縄で1坪あたり約3.3万円、関東で約3.7万円など、地域によっても差があります。(国土交通省)
ただし、ここで注意したいのは、1坪あたりの単価だけで解体費用を判断しないことです。
実際の工事では、仮設工事費、解体工事費、廃棄物処理費、付帯工事費、重機の使用や搬入に関する費用などが発生する場合があります。(国土交通省)
そのため、「建物の坪数×解体単価」だけでは、最終的な費用を正確に判断できません。
解体費用が高くなりやすい空き家の特徴
同じ大きさの空き家でも、条件によって解体費用には差が出ます。
建物の構造が異なる
一般的に、木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造の順に解体工事の費用が高くなる傾向があります。(国土交通省)
特に鉄筋コンクリート造などは、木造住宅と比べて使用する重機や工法、廃材の処理などが異なるため、単純に木造住宅と同じ単価では考えられません。
まずは登記事項証明書や建築確認関係の資料などを確認し、建物の構造を把握しましょう。
道路や敷地の状況が悪い
解体工事では重機やトラックを使用するため、敷地まで車両が入れるかどうかが重要です。
前面道路が狭い、敷地への進入路が細い、隣家との距離が近いといった場合は、大型重機を使えず、作業員による手作業が増える可能性があります。
その結果、工期や人件費などに影響する場合があります。
残置物が多い
空き家の室内に家具、家電、生活用品などが大量に残っている場合、それらの処分費用が別途必要になることがあります。
解体業者によって対応範囲や見積もりへの含まれ方が異なるため、契約前に残置物の処分をどこまで依頼できるのか確認しておきましょう。
ブロック塀や庭木などがある
建物本体以外にも、ブロック塀、物置、庭木、庭石、カーポートなどの撤去が必要になるケースがあります。
これらを撤去する場合は、建物本体の解体費用とは別に費用が発生する可能性があります。
見積もりを取る際は、建物だけではなく敷地全体を確認してもらうことが大切です。
解体前にアスベストの事前調査を確認する
空き家の解体で特に注意したいのが、石綿、いわゆるアスベストです。
建築物の解体工事では、規模にかかわらず、工事前に石綿含有建材の使用状況について事前調査を行う必要があります。
さらに、一定の要件を満たす事前調査については、有資格者による調査が必要です。(石綿総合情報ポータルサイト)
また、建築物の解体では、解体対象部分の床面積の合計が80㎡以上の場合、石綿事前調査結果の報告が必要です。(環境省)
アスベストが使用されている場合には、通常の解体工事とは別に適切な飛散防止措置や処理が必要となり、費用にも影響する可能性があります。
そのため、見積もりを比較するときは、アスベストの事前調査費用や、必要となった場合の除去・処理費用がどのように扱われるのか確認しておきましょう。
建設リサイクル法の対象になるか確認する
一定規模以上の建物の解体では、建設リサイクル法に基づく手続きが必要になります。
建築物の解体工事では、床面積の合計が80㎡以上の場合、対象建設工事となり、分別解体や再資源化などが義務付けられています。
発注者は、原則として工事着手の7日前までに必要な届出を行う必要があります。(環境省)
解体業者に依頼する場合は、必要な手続きについて誰が対応するのかを契約前に確認しておくと安心です。
また、解体工事を依頼する業者についても、必要な許可や登録を確認しましょう。
建設業法では、建設工事を請け負う場合、原則として建設業の許可が必要ですが、軽微な工事については例外があります。(国土交通省)
解体業者から見積もりを取るときのポイント
解体費用をできるだけ正確に把握するには、複数の業者に現地を確認してもらい、見積もりを比較することが重要です。
見積書を見るときは、単純な総額だけで判断しないようにしましょう。
解体工事費だけでなく、足場などの仮設工事、廃棄物処理、残置物処分、ブロック塀や庭木の撤去、整地などが含まれているか確認します。
また、アスベストが発見された場合など、追加費用が発生する可能性についても事前に確認しておくと、後から予想外の費用が発生するリスクを抑えられます。
解体する前に土地の利用方法を考える
空き家を解体するときは、「建物を壊すこと」だけを目的にしないことも大切です。
解体後の土地を売却するのか、駐車場などとして活用するのか、あるいは新たな建物の建築を検討するのかによって、解体のタイミングや必要な工事が変わる可能性があります。
特に、接道状況や用途地域、建ぺい率、容積率など、土地に関する条件を確認せずに解体すると、想定していた土地活用ができない可能性があります。
解体前に土地の状況を調査し、その土地を今後どのように活用するのかまで考えておきましょう。
空き家を解体すると固定資産税はどうなる？
空き家を解体する場合、固定資産税についても確認が必要です。
住宅が建っている土地には、一定の要件を満たす場合、住宅用地に対する課税標準の特例が適用されます。
小規模住宅用地では、固定資産税の課税標準が6分の1に減額される仕組みがあります。(国土交通省)
そのため、建物を解体すると土地に対する税負担が変わる可能性があります。
ただし、空き家を放置していればよいということではありません。
現在は、適切に管理されていない空き家について、管理不全空家や特定空家として行政から指導・勧告などの対象となる場合があります。
勧告を受けると、住宅用地特例が解除されることがあります。(国土交通省)
解体するかどうかは、固定資産税だけで判断せず、建物の状態、維持管理費、将来の土地利用、売却可能性などを総合的に検討することが大切です。
解体費用を抑えるために確認したいこと
空き家の解体費用を抑えるには、単純に安い業者を探すだけでは不十分です。
まずは、解体する範囲を明確にしましょう。
建物だけを解体するのか、物置やブロック塀、庭木なども撤去するのかによって費用は変わります。
また、自治体によっては空き家の除却に関する補助制度を設けている場合があります。
制度の対象となる空き家や工事、申請時期、補助額などは自治体ごとに異なるため、解体を決める前に所在地の市区町村へ確認しましょう。
補助制度を利用する場合、工事着手前の申請などが条件となるケースもあるため、先に工事を始めないことも重要です。
空き家を解体する前に確認したいポイント
空き家の解体を検討している場合は、次の点を順番に確認するとよいでしょう。
まず、建物の構造や延床面積を確認します。
次に、前面道路や敷地への進入状況を確認し、重機や車両が入れるかを確認します。
そのうえで、残置物や庭木、ブロック塀など、建物以外に撤去が必要なものを整理します。
さらに、アスベストの事前調査について確認し、建設リサイクル法など必要な手続きを把握します。
そして最も重要なのが、解体後の土地をどうするのかを決めることです。
売却や活用を予定している場合は、解体費用だけでなく、土地の価値や利用条件まで含めて判断する必要があります。
空き家の解体は費用だけでなく、その後まで考えることが重要です
空き家の解体費用は、木造住宅であれば1坪あたり約3.5万円程度という目安がありますが、実際の費用は建物の構造、立地、残置物、付帯工事、廃棄物処理、アスベストの有無などによって大きく変わります。(国土交通省)
また、解体には建設リサイクル法や石綿に関するルールなど、確認しておきたい手続きがあります。
何よりも、解体してから「土地をどうすればよいか分からない」という状態にならないよう、解体前に売却や活用を含めた出口を考えておくことが大切です。
空き家を解体するべきか、それとも建物を残して活用・売却したほうがよいのかは、物件ごとに判断が異なります。
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