空き家を賃貸にするメリットと注意点！収益化の前に知ること

空き家を賃貸にすると、使っていない住宅から家賃収入を得られる可能性があります。

一方で、空き家なら何でもそのまま貸せるわけではありません。

建物の状態確認や修繕、入居者募集、賃貸借契約、入居後の管理など、収益化する前に検討すべきことがあります。

この記事では、空き家を賃貸にするメリットと注意点、賃貸開始前に確認したいポイントについて解説します。

空き家を賃貸にするメリット

空き家を賃貸にする最大のメリットは、使っていない不動産を収益につなげられる可能性があることです。

売却だけでなく賃貸という選択肢を持つことで、所有している空き家を活用する方法の幅が広がります。

家賃収入を得られる可能性がある

空き家を賃貸住宅として活用すれば、入居者から家賃を受け取ることで継続的な収入につなげられる可能性があります。

ただし、家賃がそのまま利益になるわけではありません。

固定資産税や保険料、修繕費、管理費、入居者募集にかかる費用などを考慮する必要があります。

賃貸にする前に、想定家賃から必要経費を差し引き、実際にどの程度の収益が期待できるのかを確認することが大切です。

建物を維持しやすくなる

人が住まない住宅は、換気不足や湿気、設備の劣化などによって建物の状態が悪化することがあります。

賃貸住宅として適切に管理し、入居者が日常的に使用することで、長期間放置する状態を避けやすくなります。

ただし、入居者がいるから管理が不要になるわけではありません。

貸主には建物や設備を適切に維持する責任があるため、定期的な点検や必要な修繕を行う必要があります。

将来の選択肢を残せる

空き家をすぐに売却するのではなく賃貸として活用すれば、所有権を維持しながら不動産を活用できます。

将来的に自分や家族が利用する可能性がある場合にも、売却以外の選択肢として検討できます。

ただし、一度賃貸すると入居者との契約関係が生じるため、将来売却したい場合や自分で使用したい場合には、契約内容や退去時期などを考慮する必要があります。

空き家を賃貸にする前に確認したいこと

賃貸化を検討する場合、最初に行いたいのが建物と権利関係の確認です。

収益性だけを見て判断すると、後から大きな修繕費や管理負担が発生する可能性があります。

建物が賃貸できる状態か確認する

まず、屋根や外壁、基礎、床、給排水設備、電気設備などを確認します。

長期間使用されていなかった空き家では、雨漏りや漏水、害虫、カビ、設備の故障などが発生している場合があります。

見た目だけでは判断できない劣化もあるため、必要に応じて専門業者などによる建物調査を検討しましょう。

特に築年数が古い住宅では、耐震性や既存不適格の有無なども確認しておくと安心です。

修繕費と収益性を計算する

賃貸化では、入居者を募集する前の修繕費が大きな負担になることがあります。

例えば、内装の補修、水回り設備の交換、給湯器の更新、外壁や屋根の修繕などです。

さらに、賃貸開始後も設備の故障や経年劣化に伴う修繕が発生します。

国土交通省の賃貸住宅標準契約書では、賃貸物件の修繕について、原則として貸主が実施主体となり費用を負担する考え方が示されています。

そのため、家賃収入だけではなく、将来的な修繕費まで含めて収支を考えることが重要です。

権利関係や契約関係を確認する

相続した空き家の場合、登記上の所有者や共有者を確認しておきましょう。

共有名義の場合は、賃貸することについて関係者間で適切に意思確認を行う必要があります。

また、住宅ローンが残っている場合や、土地と建物の権利関係が複雑な場合は、金融機関や専門家への確認も必要です。

用途地域や建築上の問題など、住宅として利用できるかについても事前に確認しましょう。

入居者募集と管理方法を考える

賃貸経営では、入居者を見つけるだけでなく、契約後の管理も重要です。

自分で管理する方法のほか、不動産会社や賃貸住宅管理会社などに管理を委託する方法もあります。

管理を委託する場合は、管理内容や費用、対応範囲などを契約前に確認しましょう。

なお、賃貸住宅管理業を営む事業者については、管理戸数が200戸以上の場合、国土交通大臣への登録が義務付けられています。

200戸未満の場合は任意登録となっています。

空き家を賃貸にする際の注意点

賃貸化にはメリットがある一方、所有しているだけでは発生しなかった負担も生じます。

特に注意したいのが、空室リスク、修繕費、入居者とのトラブル、契約上の制約です。

空室期間が発生する可能性がある

賃貸にしたからといって、必ず入居者が見つかるとは限りません。

立地や築年数、間取り、設備、周辺の賃貸需要などによっては、募集しても長期間空室になる可能性があります。

空室期間中も固定資産税や維持管理費などの負担は続きます。

そのため、近隣の賃貸物件の募集状況などを確認し、現実的な家賃設定を検討することが重要です。

修繕費が高額になることがある

古い空き家では、賃貸開始前の修繕だけでなく、入居後にも設備交換や建物修繕が必要になる可能性があります。

特に給湯器やエアコン、給排水設備などは、故障すると入居者の生活に直接影響します。

修繕費を想定せずに家賃収入だけを計算すると、実際の収益が大きく異なる可能性があります。

入居者との契約内容を明確にする

賃貸借契約では、家賃、契約期間、更新、敷金、修繕、退去時の原状回復などについて適切に定める必要があります。

原状回復についても、入居者が負担する範囲と貸主が負担する範囲を適切に整理しておくことが重要です。

通常使用による経年劣化などまで、当然に入居者へ負担させられるわけではありません。

また、契約内容を曖昧にしたまま貸し出すと、退去時や修繕時にトラブルになる可能性があります。

契約内容について不明な点がある場合は、専門家や適切な事業者へ確認しましょう。

賃貸に向いていない空き家もある

すべての空き家が賃貸に適しているわけではありません。

駅や生活施設から遠い、建物の老朽化が著しい、修繕費が高額になる、周辺の賃貸需要が少ないといった場合は、賃貸化しても十分な収益を確保できない可能性があります。

その場合は、売却や建物の解体、別の用途への転用なども含めて比較することが大切です。

空き家の賃貸化は収益だけで判断しない

空き家を賃貸にする場合は、単純に「家賃がいくら取れるか」だけで判断しないことが重要です。

想定家賃から管理費、修繕費、保険料、税金、空室期間などを考慮し、最終的にどの程度の収益が残るのかを確認しましょう。

また、賃貸経営を始めることで、所有者には入居者への対応や建物の維持管理といった責任も生じます。

特に相続した古い空き家の場合は、建物の状態や権利関係を確認してから活用方法を決めることが大切です。

住宅セーフティネット制度など、一定の条件を満たす住宅の活用を支援する制度もあります。

制度の内容や利用条件は変更されることがあるため、活用を検討する場合は最新の制度内容を確認しましょう。

空き家を賃貸にするか迷ったら専門家に相談しましょう

空き家の賃貸化は、うまく活用できれば継続的な収入につながる一方、修繕費や空室、管理などの負担も発生します。

そのため、「空き家だから賃貸にする」という考え方ではなく、その物件が賃貸に向いているのか、どの程度の費用をかけるべきなのか、売却と比べてどちらが適しているのかを総合的に判断することが重要です。

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