空き家売却でかかる税金はいくら？知らないと損する税金の基礎知識

空き家を売却するときに気になるのが「税金はいくらかかるのか」という問題です。

結論からいうと、空き家を売ったからといって、売却価格そのものに一定の税率を掛けた金額がそのまま税金になるわけではありません。

基本的には、売却価格から購入時の取得費や売却にかかった費用などを差し引いて「譲渡所得」を計算し、その金額に対して所得税や住民税などがかかります。

さらに、相続した空き家など一定の条件を満たす場合は、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。(国税庁)

空き家売却で損をしないためには、売却前に税金の仕組みと利用できる特例を確認しておくことが重要です。

空き家を売却するときにかかる主な税金

空き家の売却では、主に譲渡所得に対する税金と、売買契約書にかかる印紙税について確認する必要があります。

譲渡所得に対する税金は、土地や建物を売却したときに得られた利益をもとに計算されます。

給与所得などとは分けて計算する「分離課税」が採用されています。(国税庁)

一方、売買契約書を作成する場合には、契約金額に応じた印紙税が必要になることがあります。

ただし、空き家を売却した人すべてに高額な税金が発生するわけではありません。

取得費や売却費用を適切に計算し、利用できる特例を確認することで、課税対象となる譲渡所得を抑えられる可能性があります。

譲渡所得はどうやって計算するのか

空き家の売却で最も重要なのが、譲渡所得の計算です。

基本的な考え方は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引き、さらに適用できる特別控除があれば控除するというものです。(国税庁)

例えば、空き家を2,500万円で売却し、取得費が1,000万円、売却に直接かかった費用が200万円だった場合、特別控除を考慮しなければ、譲渡所得は1,300万円となります。

実際の税額は、この譲渡所得に所有期間に応じた税率を適用して計算します。

ただし、建物については購入価格をそのまま取得費として使えるとは限りません。

所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて取得費を計算するため、購入時の価格だけを見て税額を判断しないことが重要です。(国税庁)

取得費が分からない場合はどうするのか

相続した空き家などでは、被相続人がいつ、いくらで購入したのか分からないケースがあります。

取得費が分からない場合や、実際の取得費が売却価格の5％より少ない場合には、売却価格の5％を取得費として計算できる制度があります。(国税庁)

例えば、空き家を2,000万円で売却した場合、取得費が確認できなければ、原則として100万円を概算取得費として計算することになります。

ただし、実際の取得費を証明できる資料が残っている場合は、そちらを使える可能性があります。

購入時の売買契約書や領収書などが残っていないか、相続人や親族が保管している資料も含めて確認しておきましょう。

取得費の金額は課税される譲渡所得に大きく影響するため、資料を探すことは税負担を考えるうえでも重要です。

売却時にかかった費用も譲渡所得から差し引ける

空き家の売却では、売るために直接かかった費用を譲渡費用として差し引ける場合があります。

国税庁が示している主な譲渡費用には、不動産会社へ支払う仲介手数料、売買契約書にかかる印紙税、売却のために建物を取り壊した場合の取壊し費用などがあります。(国税庁)

一方、空き家を維持するために支払った修繕費や固定資産税などは、原則として譲渡費用には含まれません。(国税庁)

そのため「空き家のために支払った費用なら何でも売却時の経費になる」と考えるのは避けましょう。

どの費用を譲渡費用として扱えるか判断が難しい場合は、税理士や税務署などに確認することが大切です。

所有期間によって税率が変わる

空き家の売却で注意したいのが、所有期間による税率の違いです。

売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得、5年以下なら短期譲渡所得として扱われます。(国税庁)

長期譲渡所得の税率は、所得税15％、住民税5％です。

短期譲渡所得の場合は、所得税30％、住民税9％です。

さらに、所得税には復興特別所得税が加算されます。(国税庁)

例えば、同じ1,000万円の課税譲渡所得が発生したとしても、長期譲渡所得と短期譲渡所得では税負担が大きく異なります。

なお、相続によって取得した不動産については、原則として被相続人が取得した日から所有期間を計算します。

そのため、相続したばかりだからといって、必ず短期譲渡所得になるわけではありません。(国税庁)

相続した空き家なら3,000万円特別控除を確認する

相続した空き家を売却する場合、特に確認したいのが「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除」です。

一定の要件を満たす場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。

この特例は、相続または遺贈によって取得した一定の空き家やその敷地を売却する場合に利用できる可能性があります。

現在の制度では、一定の要件を満たす譲渡について令和9年12月31日までが対象期間とされています。(国税庁)

ただし、誰でも利用できるわけではありません。

対象となる家屋には、相続開始直前に被相続人が居住していたこと、一定の建築時期など、複数の要件があります。

また、家屋を耐震基準に適合させて売却する場合や、家屋を取り壊して敷地を売却する場合など、売却方法によって確認すべき条件もあります。(国税庁)

さらに、令和6年1月1日以後の譲渡で、相続人が3人以上の場合は、特別控除の上限が2,000万円となるケースがあります。(国税庁)

「相続した古い家だから3,000万円控除が使える」と自己判断せず、要件を一つずつ確認することが重要です。

特例を利用するには確定申告が必要

空き家売却の特例は、条件を満たしていれば自動的に税金が安くなるわけではありません。

特例を利用するためには、必要な書類をそろえて確定申告を行う必要があります。

相続した空き家の特例では、譲渡所得の内訳書や登記事項証明書などに加え、市区町村長から交付される「被相続人居住用家屋等確認書」などが必要になる場合があります。(国税庁)

売却後になってから書類を集めようとすると、取得が難しくなる資料がある可能性もあります。

そのため、空き家の売却を決めた段階から、登記関係書類や購入時の資料、相続関係の書類などを整理しておくと安心です。

空き家を売る前に税金をシミュレーションする

空き家を売却する場合は、売却価格だけで判断しないことが大切です。

例えば「2,000万円で売れる」と分かっても、そこから取得費や仲介手数料などを考慮したうえで、実際にどの程度の譲渡所得が発生するのかを確認する必要があります。

さらに、相続した空き家であれば、3,000万円特別控除を利用できるかどうかによって税負担が大きく変わる可能性があります。

売却前に確認しておきたいのは、空き家の取得時期、取得価格、購入時の契約書や領収書の有無、相続した時期、建物の築年数、売却予定価格、仲介手数料などの売却関連費用です。

これらを整理しておけば、売却後の税金についても見通しを立てやすくなります。

税金だけでなく売却後の手取り額で判断する

空き家を売るかどうかを判断するときは、売却価格だけでなく、最終的に手元に残る金額を見ることが重要です。

売却価格から取得費や譲渡費用、税金などを考慮することで、実際の手取り額を把握できます。

また、空き家を所有し続ける場合には、固定資産税や維持管理費、修繕費などの負担も発生します。

そのため「税金がかかるから売らない」という判断ではなく、今後も所有し続ける場合の費用と、売却した場合の税金や諸費用を比較して考えることが大切です。

特例の適用可否や税額は個別の事情によって変わるため、具体的な申告や税額の判断については税理士や税務署などの専門機関に確認しましょう。

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