空き家問題が日本で深刻化する中、空き家をどう活用するかは所有者にとって重要な決断です。売却してしまうのも一つの選択肢ですが、近年、空き家を「貸す」ことで安定した収入を得たり、地域社会に貢献するケースが増えています。空き家を貸し出すにはさまざまなメリットとデメリットがあり、それぞれの状況に合わせて検討する必要があります。本記事では、空き家を「貸す」選択肢のメリットとデメリットについて詳しく解説します。
空き家を貸すという選択肢とは？
空き家を貸すという選択肢には、一般的な賃貸契約を結んで居住者に貸し出す方法や、シェアハウスや民泊、事業用物件として貸し出すなど、さまざまな形態があります。物件の立地や状態に応じて最適な活用方法を選ぶことができるため、単に売却するよりも多様な可能性があります。
空き家を貸すメリット
まずは、空き家を売却せずに貸し出すことの主なメリットについて見ていきましょう。
1. 安定した収入源を得られる
空き家を賃貸に出す最大のメリットは、安定した家賃収入を得られることです。特に住宅需要が高い都市部や、リモートワークの普及によって地方への移住が進むエリアでは、空き家を魅力的な物件にリノベーションすることで、賃貸収入が見込める可能性があります。賃貸物件としての運用に成功すれば、長期的に安定した収入源を確保できるでしょう。
また、賃貸契約が続く限り、家賃収入は継続します。これにより、固定資産税や維持管理費など、空き家にかかるコストを家賃収入で賄うことができるため、所有するだけで損失を生むリスクを軽減することが可能です。
2. 空き家を維持しやすくなる
空き家を長期間放置すると、建物が老朽化し、最終的には大規模な修繕や解体が必要になることがあります。しかし、賃貸として貸し出すことで、定期的な管理やメンテナンスが行われ、建物の状態を維持しやすくなります。賃貸物件であれば、借主も定期的に使用し、基本的なメンテナンスを行うため、空き家をそのまま放置するよりも長く良好な状態を保つことができます。
3. 売却せずに資産として保持できる
空き家を売却する場合、物件そのものが手放されてしまいますが、貸し出すことで所有権は維持されます。つまり、資産として不動産を持ち続けることができ、将来的に不動産価格が上昇した場合には、再び売却を検討することも可能です。不動産市場は変動が激しいため、現在の売却価格に満足できない場合、貸し出してしばらく様子を見ながら最適なタイミングで売却するという戦略も取れます。
4. 地域社会やコミュニティに貢献できる
空き家を賃貸に出すことで、地域の住民や新たな住民を呼び込み、コミュニティの活性化に貢献することができます。特に、過疎化が進む地域や高齢化が顕著な地域では、新たな住民を迎え入れることは地域の活性化に繋がります。さらに、古い空き家をリノベーションして賃貸物件にすることで、地域の景観が改善されるなどの効果も期待できます。
5. 使い方の柔軟性が高い
空き家を貸すという選択肢には、一般的な居住用賃貸だけでなく、事業用やシェアハウス、民泊施設としての利用など、柔軟な活用が可能です。特に、観光地や都市部に位置する空き家であれば、短期賃貸やゲストハウスとして運営することで、より高い収益を見込むことができます。また、事務所やコワーキングスペースとして貸し出すことも、リモートワークの増加に伴って需要が高まっている分野です。
空き家を貸すデメリット
一方で、空き家を貸すことにはいくつかのデメリットも存在します。ここでは、空き家を貸し出す際に注意すべきポイントやリスクについて解説します。
1. 賃貸運営にかかる手間とコスト
空き家を貸すには、賃貸運営に必要な手間やコストが発生します。たとえば、入居者の募集や契約手続き、定期的な修繕やメンテナンスなど、所有者としての管理責任が伴います。これにより、物件が継続的に使用されているかどうかを確認するために時間と労力がかかります。
また、賃貸物件を運営するには、初期投資としてリフォーム費用や設備の設置が必要になることがあります。特に古い空き家の場合、現代の生活スタイルに適した設備を整えるためにはかなりの費用がかかる場合があります。
2. 空室リスク
賃貸物件として空き家を提供する場合、借主が見つからない場合や契約が終了した後に空室となってしまうリスクがあります。特に地方や人口減少が進む地域では、借主を確保するのが難しいことがあります。空室が続けば家賃収入が途絶えるだけでなく、空き家を維持するための固定資産税や管理費がかさむことになります。
3. トラブルやクレームのリスク
賃貸物件を所有する際には、借主との間でトラブルが発生するリスクもあります。家賃の滞納、物件の破損、近隣住民とのトラブルなど、所有者としての対応が求められる場面が出てくる可能性があります。また、借主が賃貸契約を守らない場合や、無断で退去するなどの問題が発生することも考えられます。
これらのトラブルに対応するためには、賃貸契約時にしっかりとした契約内容を交わし、必要に応じて保証会社を利用することが推奨されます。
4. 資産価値の減少リスク
空き家を貸し出すことで得られる家賃収入は魅力的ですが、同時に賃貸物件としての使用により、建物の劣化が早まる可能性があります。特に長期間にわたり使用されることで、物件の資産価値が減少するリスクがあり、将来的に売却を考えている場合には、その影響を考慮する必要があります。定期的なメンテナンスや修繕を行うことである程度の劣化を防げますが、その分のコストも発生します。
5. 法律や規制の遵守が必要
空き家を賃貸に出す場合、不動産賃貸に関する法律や規制を遵守する必要があります。特に民泊や事業用物件として貸し出す場合、地域の条例や建築基準法など、さまざまな法的要件を満たさなければなりません。また、賃貸契約時には借主の権利が保護されるため、所有者が物件を自由に利用できなくなる場合もあります。
空き家を貸す選択肢のまとめ
空き家を売却せずに貸すという選択肢には、多くのメリットがあります。特に安定した収入源を得られ、所有者が資産を保有し続けることができる点や、地域社会に貢献できる点は大きな利点です。しかし、賃貸運営には手間とコストがかかり、借主とのトラブルや空室リスク、資産価値の減少リスクもあるため、慎重な判断が必要です。
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