宇都宮市の実家、親が元気なうちに決めておきたい空き家対策とは

親が暮らしている宇都宮市の実家について、「今は問題ないけれど、将来空き家になったらどうしよう」と考えている方もいるのではないでしょうか。

親が元気に暮らしている間は、空き家問題を自分事として考える機会が少ないかもしれません。

しかし、親が施設へ入居したり、子ども世代が遠方で暮らしていたりすると、実家をどうするかを短期間で決めなければならないケースがあります。

宇都宮市でも、所有者の死亡などをきっかけに、それまで問題のなかった住宅が管理されない空き家になることが課題とされています。

そのため、実家が空き家になってから対応するのではなく、親が元気なうちに家族で方針を決めておくことが大切です。

この記事では、宇都宮市の実家を将来空き家にしないために、親が元気なうちに話し合っておきたいことや、売却・活用・管理・相続について解説します。

なぜ親が元気なうちから空き家対策を考える必要があるのか

実家の空き家対策というと、「親が亡くなってから考えればよい」と思う方もいるかもしれません。

しかし、実際には親が元気なうちだからこそ決めやすいことがあります。

たとえば、実家を売るのか、誰かが住むのか、残して活用するのかといった方針です。

親が元気なうちなら、本人の希望を直接確認できます。

家の中にある荷物についても、「何を残したいのか」「処分してよいものは何か」を確認できます。

一方、親が判断できない状態になったり、亡くなったりすると、子どもだけで判断しなければならない場面が増えます。

相続人が複数いる場合には、家をどうするかについて意見が分かれることもあります。

「誰が住むのか」「売るのか」「残すのか」を親が元気なうちに話しておくことが、将来の空き家問題を防ぐ第一歩です。

まず家族で「実家を将来どうするか」を決める

最初から売却や解体など具体的な手続きを考える必要はありません。

まずは、家族で実家の将来について話し合うことから始めます。

たとえば、次のような選択肢があります。

子どもや親族が住む

親が施設へ入居した後などに、子どもや親族が実家を引き継いで住む方法です。

現在の家族構成や仕事、子どもの学校などを考えながら、将来的に誰かが住む可能性があるかを確認します。

ただし、「誰かが住むかもしれない」という曖昧な状態のままにしておくと、空き家になった後も判断を先送りしやすくなります。

住む可能性があるなら、誰が、いつ頃から、どのように使うのかまで話しておくと、その後の判断がしやすくなります。

売却する

子ども世代が実家に住む予定がなく、維持する理由も少ないのであれば、売却を検討する方法があります。

売却する場合は、建物を残したまま売るのか、解体して土地として売るのかなど、物件の状態によって検討する内容が変わります。

築年数が古い住宅では、建物の状態だけでなく、接道状況や境界、登記なども確認しておくことが重要です。

活用する

すぐに売却せず、住宅として利用したり、条件に応じて別の用途で活用したりする方法もあります。

宇都宮市では、空き家・空き地の活用を促す取り組みとして「空き家・空き地活用バンク」も運営されています。

ただし、活用する場合でも、改修費や維持管理、利用者の確保などを考える必要があります。

「使えそうだから残す」のではなく、誰が、どのように維持し、どのような目的で使うのかまで考えることが重要です。

実家の名義と相続について確認しておく

空き家対策では、建物そのものだけでなく、誰が所有者なのかを確認しておくことも重要です。

現在の実家の土地・建物が誰の名義になっているのかを確認しておきましょう。

親が所有者であれば、将来的に相続が発生する可能性があります。

相続人が複数いる場合には、実家を誰が取得するのかについて話し合いが必要になることがあります。

特に、子どもの一人が実家を取得する場合には、ほかの相続人との関係も含めて考えておく必要があります。

「実家は長男が継ぐ」といった家族内の認識だけでは、実際の相続手続きまで決まっているとは限りません。

実家を誰が引き継ぐのかについて、親と子ども、必要に応じて相続人同士で早めに話し合っておくことが大切です。

相続登記の義務化にも注意する

2024年4月1日から、相続によって不動産を取得したことを知った相続人は、原則として3年以内に相続登記を申請することが義務付けられています。

そのため、親が亡くなった後に「実家をどうするか分からない」と放置することは避けなければなりません。

なお、2024年4月1日より前に発生した相続についても、相続登記の申請義務があります。

過去の相続が未登記になっている場合は、現在の所有関係を確認しておく必要があります。

また、相続人が多い場合や、何代にもわたって相続登記がされていない場合には、手続きが複雑になることがあります。

親が元気なうちに、登記上の所有者と家族の認識が一致しているかを確認しておくことも、実家の将来を考えるうえで重要です。

遺言や相続についても早めに話し合う

実家を誰が引き継ぐのかについて家族の意見がまとまっている場合でも、相続全体について考えておく必要があります。

特に、実家以外にも預貯金や土地などの財産がある場合には、実家だけを切り離して考えることは難しくなります。

親自身がどのように財産を残したいと考えているのかを確認しておくと、将来的な話し合いがしやすくなります。

必要に応じて、遺言書の作成について専門家に相談することも選択肢です。

大切なのは、子どもだけで勝手に決めるのではなく、親本人の意思を確認しながら準備することです。

実家を誰が管理するのか決めておく

親が施設へ入居したり、別の場所へ移ったりすると、実家が一時的に空き家になることがあります。

この段階で問題になるのが、誰が家を管理するのかという点です。

空き家は人が住んでいなくても、建物や敷地の管理が必要です。

定期的な換気や清掃、庭木の確認、雨漏りなどの建物の状態確認が必要になる場合があります。

郵便物や水道、電気などについても、状況に応じた対応を考えなければなりません。

宇都宮市でも、適正に管理されていない空き家について、建物の一部が敷地外に崩れ落ちたり、草木が隣地にはみ出したりするなど、周辺の生活環境に影響する問題が生じています。

そのため、「空き家になったら誰かが見に行く」という程度ではなく、誰が、どのくらいの頻度で管理するのかを決めておくことが重要です。

子どもが遠方に住んでいる場合は、自分で管理できるのかについても考えておきましょう。

家の中の荷物についても親と話しておく

実家を空き家にする際には、建物だけでなく家財の整理も問題になります。

長年暮らしてきた家には、家具や家電、衣類、書類、写真など、多くの荷物が残っていることがあります。

親が元気なうちなら、本人に確認しながら整理できます。

一方、親が施設へ入居した後や亡くなった後では、子どもだけで処分することになる場合があります。

特に、思い出の品や家族にとって重要な書類などは、本人に確認しないまま処分すると後から問題になる可能性があります。

そこで、少しずつ、

「残したいもの」

「家族に引き継ぎたいもの」

「処分してよいもの」

を確認しておくと安心です。

家財整理は、空き家になってから一度に行うのではなく、親が元気なうちから少しずつ進めることで負担を抑えやすくなります。

固定資産税などの維持費も確認しておく

実家を所有し続ける場合には、固定資産税などの負担についても考える必要があります。

さらに、空き家になれば、建物の維持管理や庭の手入れ、修繕などに費用が発生することがあります。

「誰も住んでいないから、お金はあまりかからない」と考えるのは危険です。

特に、屋根や外壁などの劣化を放置すると、将来的に大きな修繕が必要になる可能性があります。

空き家を残すのであれば、年間でどの程度の維持費が必要になるのかを家族で確認しておきましょう。

管理不全の空き家にならないよう注意する

空き家を所有すること自体が直ちに問題になるわけではありません。

重要なのは、所有している空き家を適切に管理することです。

2023年12月の空家等対策の推進に関する特別措置法の改正によって、「管理不全空家等」という考え方が設けられました。

放置すれば特定空家等になるおそれがある空き家についても、市区町村による指導や勧告の対象となる場合があります。

さらに、管理不全空家等として勧告を受けた場合には、住宅用地に対する固定資産税の特例が解除されることがあります。

特定空家等についても、一定の場合には同様に住宅用地特例の対象から外れることがあります。

そのため、「空き家になっても、とりあえずそのままにしておけばよい」と考えないことが重要です。

宇都宮市の制度も事前に確認しておく

宇都宮市では、空き家の発生を防ぐため、将来の活用方法や相続について検討することを案内しています。

また、空き家に関する専門家や市職員が相続や資産管理、空き家の利活用などについて説明する「空き家セミナー」も実施されています。

家族だけで話し合っても判断が難しい場合は、こうした制度を利用して情報を整理する方法もあります。

宇都宮市には、空き家・空き地の管理や活用について、さまざまな分野の事業者などが連携する「宇都宮空き家会議」もあります。

実家の状況に応じて、行政や専門家に相談しながら進めることも検討しましょう。

売却する可能性があるなら早めに家の状態を確認する

将来的に売却する可能性があるなら、親が元気なうちに実家の状態を確認しておくことも重要です。

確認したいのは、建物の築年数だけではありません。

雨漏りやシロアリ、屋根や外壁の劣化、設備の状態なども確認しておきましょう。

土地についても、境界や接道状況など、売却時に確認が必要になる事項があります。

また、登記上の土地・建物の情報と実際の状態が一致しているかも確認しておくと安心です。

古い住宅では、増築などによって現況と登記の内容が異なっているケースもあります。

売却を考えるのであれば、空き家になってから初めて調査するのではなく、親が住んでいる段階から問題点を把握しておくことが大切です。

相続後の売却を考える場合は税制も確認する

相続した実家を将来的に売却する場合、一定の要件を満たせば「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の3,000万円特別控除」を利用できる場合があります。

宇都宮市内にある相続によって発生した空き家についても、要件を満たす場合には制度の対象となります。

ただし、誰でも利用できるわけではありません。

家屋の建築時期や相続後の利用状況、売却時期、家屋の取り扱いなど、複数の要件があります。

制度の適用を前提に売却計画を立てるのではなく、実際に対象となるかを個別に確認したうえで判断することが重要です。

税制は変更されることもあるため、売却を検討する時点で最新の制度を確認しましょう。

解体する場合も、先に売却や活用の可能性を考える

老朽化した実家を見ると、「空き家になる前に解体してしまおう」と考えることもあるでしょう。

しかし、解体には費用がかかります。

また、建物を解体すれば土地だけが残るため、土地の利用方法や売却についても考える必要があります。

宇都宮市では、倒壊などの危険性がある一定の空き家について、除却費用の一部を補助する制度があります。

ただし、対象となる建物や申請時期などの要件が定められています。

「古いから解体する」とすぐに決めるのではなく、売却・活用・維持管理を含めて比較したうえで判断することが大切です。

特に、解体費用をかける前に、その土地をどのようにするのかまで家族で決めておきましょう。

親が元気なうちに家族で決めておきたいこと

宇都宮市の実家を将来空き家にしないためには、家そのものだけを見るのではなく、家族の事情と財産の状況を合わせて考えることが重要です。

まず、親本人が実家を今後どうしたいと考えているのかを確認します。

そのうえで、子ども世代が住む可能性があるのか、売却するのか、活用するのかを話し合います。

さらに、相続が発生した場合に誰が引き継ぐのか、空き家になった場合に誰が管理するのかも決めておきます。

登記や家財、修繕、固定資産税などについても、分かる範囲で情報を整理しておくと、将来の判断がしやすくなります。

大切なのは、すべてを一度に決めることではありません。

親が元気なうちに家族で話し合い、「実家をどうするか」を少しずつ具体化しておくことが、空き家問題の予防につながります。

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