水戸市の空き家は民泊活用がおすすめ？オープンまでの流れや注意点を徹底解説
茨城県の県庁所在地であり、偕楽園や弘道館など豊かな歴史・文化資産を誇る水戸市。もしあなたがこの魅力的な街に空き家を所有しているなら、「民泊」という活用方法を考えてみてはいかがでしょうか。
インバウンド需要の回復や国内旅行の活発化を背景に、空き家を収益資産に変える民泊事業は、有効な選択肢の一つです。
しかし、「何から始めたらいいの？」「法律は難しくない？」「本当に水戸で需要があるの？」といった疑問や不安も多いはずです。
この記事では、水戸市で空き家を民泊活用する具体的な方法について、最新の法律に基づき、オープンまでの流れから注意点まで、専門家の視点で徹底的に解説します。
なぜ今、水戸市の空き家で「民泊」が注目されるのか？
ただ空き家があるからという理由だけで、民泊が成功するわけではありません。水戸市には、民泊事業の成功を後押しする確かなポテンシャルがあります。
安定した観光・ビジネス需要
日本三名園の一つ「偕楽園」は、特に2月から3月にかけて開催される「水戸の梅まつり」の時期に、国内外から多くの観光客が訪れます。また、夏には「水戸黄門まつり」が街を彩り、年間を通じてイベントが豊富です。これらの時期には市内のホテルが満室になることも多く、民泊は貴重な宿泊先の受け皿となります。
さらに、水戸市は県庁所在地としてビジネスでの訪問者も多く、平日でも安定した宿泊需要が見込めるのが大きな強みです。
豊かな食と文化体験
納豆はもちろん、常陸牛やあんこう鍋など、水戸には魅力的な食文化が根付いています。また、水戸芸術館でのアート鑑賞や、歴史的な街並みの散策など、旅行者に「体験」を提供するコンテンツが豊富です。これらの魅力を発信することで、ホテル泊では味わえない特別な滞在を演出し、宿泊客を惹きつけることができます。
アクセスの良さ
東京から特急で約1時間半というアクセスの良さも、水戸市の魅力です。首都圏からの週末旅行や短期滞在の目的地として選ばれやすく、気軽に訪れられる立地は民泊運営において有利に働きます。
民泊を始めるための重要知識｜2つの法律「旅館業法」と「民泊新法」
空き家で宿泊サービスを提供するには、国の法律に則って正式な許可や届出が必要です。主に「旅館業法」と「住宅宿泊事業法（民泊新法）」の2つの選択肢があり、どちらを選ぶかによって営業スタイルが大きく変わります。
本格的な事業を目指すなら「旅館業法（簡易宿所営業）」
年間を通して本格的に宿泊事業を行いたい場合に選択するのが、旅館業法に基づく「簡易宿所営業」の許可です。
- メリット: 年間の営業日数に制限がなく、365日運営が可能です。収益を最大化したい場合に適しています。
- デメリット: 客室の延床面積の基準や、玄関帳場（フロント）の設置（代替措置あり）、複数のトイレの設置など、施設や設備に関する要件が厳しく、初期投資が大きくなる傾向があります。許可を取得するまでのハードルも高めです。
副業として手軽に始めるなら「住宅宿泊事業法（民泊新法）」
「まずは副業としてスモールスタートしたい」「試しに始めてみたい」という場合に適しているのが、通称「民泊新法」です。
- メリット: 年間営業日数が180日以内という上限はありますが、旅館業法に比べて設備要件が緩やかで、行政への「届出」で事業を始められるため、比較的ハードルが低いのが特徴です。
- デメリット: 年間営業日数に上限があるため、収益も限定的になります。
多くの方が最初に検討するのが、この「民泊新法」による活用です。この記事でも、民泊新法でオープンする流れを中心に解説していきます。
【民泊新法編】水戸市で民泊をオープンするまでの7ステップ
それでは、実際に水戸市で民泊新法に基づき民泊を始めるための具体的なステップを見ていきましょう。一つひとつの手続きを丁寧に進めることが成功への第一歩です。
ステップ1：物件の事前確認と計画
まず、あなたの空き家が民泊を運営できる場所にあるかを確認します。都市計画法の「用途地域」によっては、そもそも宿泊施設の運営が認められていない場合があります。水戸市の都市計画課などで確認しましょう。また、マンションの場合は、管理規約で民泊が禁止されていないかの確認が必須です。
ステップ2：水戸市保健所への事前相談
具体的な準備に入る前に、必ず事業計画を持って水戸市保健所（生活衛生課）に事前相談に行きましょう。物件の状況を伝え、必要な手続きや書類、設備について担当者の指導を仰ぐことで、後の手戻りを防ぐことができます。
ステップ3：消防署への相談と消防法令適合通知書の取得
民泊運営において、宿泊者の安全確保は最も重要な義務です。管轄の消防署に建物の図面などを持参して相談し、どのような消防設備（自動火災報知設備、誘導灯、消火器など）が必要かを確認します。必要な設備を設置した後、消防署の検査を受け、「消防法令適合通知書」を交付してもらいます。この書類は、保健所への届出に必須です。
ステップ4：リフォームと備品の準備
消防署や保健所の指導に基づき、必要なリフォームを行います。壁紙の張り替えや水回りの改修といった内装工事のほか、宿泊に必要なベッドや寝具、家電、Wi-Fi環境、食器、アメニティなどを揃えていきます。宿泊者が快適に過ごせる、清潔で魅力的な空間づくりを心がけましょう。
ステップ5：住宅宿泊管理業者との契約（家主不在型の場合）
あなたがその家に住まず、宿泊者の滞在中に不在となる場合（家主不在型）、国土交通省に登録された「住宅宿泊管理業者」に管理業務を委託することが法律で義務付けられています。鍵の受け渡しや清掃、緊急時対応などを任せる重要なパートナーですので、信頼できる業者を慎重に選び、契約を結びます。
ステップ6：水戸市保健所へ届出書類を提出
すべての準備が整ったら、住宅宿泊事業の届出書や添付書類一式を水戸市保健所に提出します。不備がなければ届出番号が交付され、晴れて民泊事業を開始することができます。
ステップ7：予約サイトへの登録・運営開始
届出番号を取得したら、国内外の主要な民泊予約サイト（Airbnb、Booking.comなど）に物件情報を登録します。魅力的な写真や分かりやすい説明文で物件をアピールし、予約を受け付け、運営をスタートさせます。
水戸市で民泊を成功させるための重要な注意点
手続きをクリアしてオープンにこぎつけても、それで終わりではありません。継続的に安定した運営を行うために、以下の点に注意してください。
近隣住民への配慮を徹底する
民泊で最も多いトラブルが、騒音やゴミ出しに関する近隣トラブルです。宿泊者には事前にハウスルール（夜間の騒音禁止、ゴミの分別・収集日の遵守など）を明確に伝え、徹底してもらう必要があります。事業を始める前に、近隣の方へ挨拶をしておくことも、良好な関係を築く上で効果的です。
水戸市独自の条例の動向を注視する
2025年8月現在、水戸市では民泊新法の営業日数をさらに制限するような、いわゆる「上乗せ条例」は定められていません。しかし、今後の状況によっては新たなルールが設けられる可能性もあります。市のウェブサイトなどで常に最新の情報を確認するよう心がけましょう。
収益とコストの正確なシミュレーション
「儲かりそう」という安易な見込みで始めると、失敗するリスクが高まります。リフォームなどの初期費用はもちろん、予約サイトの手数料、清掃費、光熱費、管理委託費などの運営コストを正確に算出し、現実的な収益シミュレーションを行うことが不可欠です。
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