空き家の公図とは？土地の位置や形を調べる方法をわかりやすく解説
空き家を売却したり活用したりする際は、建物だけでなく、その建物が建っている土地についても確認する必要があります。
そこで役立つ資料が「公図」です。
公図を確認すると、土地の地番や隣接する土地との位置関係、土地のおおまかな形状などを把握できます。
空き家の土地を調査する最初の資料として便利ですが、公図だけで土地の正確な境界や面積まで判断できるわけではありません。
特に古い公図では、現在の土地の形状と異なる場合もあります。
そのため、空き家の売却や活用を検討するときは、公図に加えて登記事項証明書や地積測量図なども確認することが大切です。
公図とは何か
公図とは、一般的に法務局に備え付けられている「地図に準ずる図面」を指す通称です。
不動産登記法では、登記所に地図を備え付けることが定められており、その地図が整備されるまでの間は、これに代えて「地図に準ずる図面」を備え付けることができるとされています。
地図に準ずる図面には、一筆ごとの土地の位置、形状、地番が表示されます。 (国土交通省)
つまり、公図は土地の登記情報と現地の位置関係を確認するための重要な資料です。
空き家について調べる場合も、公図を確認することで「この空き家が建っている土地はどの区画なのか」「周囲にはどのような土地があるのか」といった情報を確認する手がかりになります。
公図と14条地図は何が違う？
公図を調べる際に注意したいのが、「公図」と「14条地図」は必ずしも同じものではないという点です。
不動産登記法第14条では、登記所に地図を備え付けることが定められています。
この地図は、土地の区画を明確にし、地番を表示するものです。また、不動産登記規則では、正確な測量や調査の成果に基づいて作成することとされています。 (e-Gov 法令検索)
一方、14条地図が整備されていない地域では、それに代えて「地図に準ずる図面」が備え付けられています。
一般にこちらが公図と呼ばれています。
そのため、法務局で図面を取得するときは、単に「公図だから正確な土地境界が分かる」と考えるのではなく、その図面が「地図」なのか「地図に準ずる図面」なのかを確認することが重要です。
公図を見ると何が分かる？
公図を確認することで、空き家の土地についてさまざまな情報を把握できます。
土地の地番
まず確認したいのが地番です。
不動産には、住所として利用される所在地と、登記上の土地を特定するための地番があります。
空き家について登記事項証明書などを取得するときにも、地番が必要になるケースがあります。
公図で対象となる土地の地番を確認すれば、周辺の土地との関係も調べやすくなります。
周囲の土地との位置関係
公図には、対象となる土地だけでなく、周囲の土地の区画や地番も表示されています。
そのため、空き家の土地がどの土地と隣接しているのかを確認することができます。
売却や活用を検討するときに、周囲の土地との関係を把握しておくことは重要です。
土地のおおまかな形状
公図には土地の区画が表示されているため、土地のおおまかな形状を確認できます。
例えば、整った形の土地なのか、細長い土地なのか、複雑な形状なのかといったことを確認する手がかりになります。
ただし、公図は必ずしも現在の土地の形状を正確に再現しているとは限りません。
特に古い図面の場合、現況との違いが生じている可能性があります。
空き家の公図を調べる方法
空き家の公図を調べる場合、主に法務局や登記情報提供サービスを利用できます。
法務局では、土地や建物の登記事項証明書のほか、地図証明書や地積測量図などの図面証明書を取得できます。
法務局の案内によると、登記事項証明書や地図・図面証明書はオンラインで交付請求することもでき、郵送または窓口で受け取ることができます。 (法務局)
また、登記情報提供サービスを利用すれば、インターネット上で法務局が保有する登記情報や公図などの情報を確認できます。 (登記情報提供サービス)
調査するときは、まず空き家の所在地を確認し、登記上の地番を特定します。
そのうえで地図情報を取得し、対象となる土地と周辺の土地との位置関係を確認します。
必要に応じて、登記事項証明書や地積測量図などもあわせて確認すると、土地の状況をより詳しく把握できます。
公図と一緒に確認したい資料
空き家の土地を詳しく調査する場合、公図だけでなく複数の資料を確認することが重要です。
登記事項証明書
登記事項証明書では、土地の所在や地番、地目、地積、所有権に関する事項などを確認できます。
公図で土地の位置関係を確認し、登記事項証明書でその土地の登記内容を確認するというように、それぞれの資料を組み合わせて利用すると分かりやすくなります。
地積測量図
地積測量図は、土地の測量結果を示す図面です。
法務局では、地図や地図に準ずる図面とは別に、地積測量図などの図面証明書を取得できます。
ただし、すべての土地に地積測量図が存在するわけではありません。 (法務局)
そのため、取得できる場合には、公図とあわせて確認するとよいでしょう。
現地の状況
書類だけでなく、実際の土地の状態を確認することも重要です。
公図上の土地の形状と、現地で確認できる塀や建物、道路などの位置関係が一致しているかを確認します。
ただし、現地にある塀や構造物などが、そのまま法的な土地境界を示しているとは限りません。
境界について疑問がある場合は、自己判断で位置を変更したり、隣地との境界を一方的に決めたりせず、専門家に相談することが大切です。
公図と現地の形が違う場合はどうする？
公図を確認したところ、実際の土地と形状が違っているというケースもあります。
これは、必ずしも登記上の土地が間違っているという意味ではありません。
地図に準ずる図面には、土地の位置、形状、地番が表示されていますが、古い資料がもとになっているものもあります。そのため、現況と一致しない場合があります。
また、土地の分筆や合筆などによって、過去の図面と現在の土地の状況が変わっている可能性もあります。
このような場合は、公図だけを見て土地の境界や面積を判断するのではなく、登記事項証明書や地積測量図などを確認し、必要に応じて土地家屋調査士などの専門家に相談しましょう。
不動産登記規則では、地図や地図に準ずる図面に表示された土地の区画、位置、形状、地番などに誤りがある場合の訂正に関する規定も設けられています。 (e-Gov 法令検索)
空き家の売却前に公図を確認するメリット
空き家の売却を検討している場合、公図を事前に確認しておくことで、土地についての基本的な情報を整理できます。
例えば、対象となる土地の地番や隣接地を把握しておけば、不動産会社などに相談するときにも土地の状況を説明しやすくなります。
また、公図と登記事項証明書、地積測量図などを確認することで、土地について事前に確認しておくべき事項を見つけられる可能性があります。
特に、長期間使用していない空き家や、相続によって取得した空き家では、所有者自身が土地の詳しい状況を把握していないこともあります。
そのため、売却や活用の相談を始める前に、公図などの資料を確認しておくと安心です。
公図だけで境界や土地の価値を判断しない
公図は便利な資料ですが、公図だけを見て土地の境界や正確な面積、建築の可否などを判断することは避けましょう。
土地の形状や境界を正確に確認する必要がある場合は、利用できる図面や登記情報を確認したうえで、必要に応じて専門家による調査を検討する必要があります。
また、公図から土地の形状が分かったとしても、それだけで建築や活用が可能と判断できるわけではありません。
道路への接し方、都市計画上の規制、建築関係法令など、土地を活用する際には別途確認が必要です。
空き家の売却や活用では、土地だけでなく建物の状態や権利関係、周辺環境なども含めて総合的に確認することが重要です。
まとめ
空き家の公図は、土地の地番や位置、周辺の土地との関係、おおまかな形状を確認するために役立つ資料です。
一般に公図と呼ばれているものは「地図に準ずる図面」を指し、14条地図とは制度上の位置付けが異なります。
公図を確認するときは、法務局や登記情報提供サービスを利用できます。法務局では、地図証明書のほか、登記事項証明書や地積測量図なども取得できます。 (法務局)
ただし、公図だけで土地の正確な境界や面積を判断することはできません。
空き家を売却・活用する場合は、公図、登記事項証明書、地積測量図などを組み合わせて確認し、分からない点があれば専門家へ相談することが大切です。
空き家の土地について「公図を見てもよく分からない」「売却前に土地の状況を整理したい」「この空き家を売却するべきか活用するべきか相談したい」という方は、早めに専門家へ相談してみましょう。
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