空き家の相続人が複数いるとき誰が決める？売却前の注意点を解説

空き家を相続したものの、相続人が複数いる場合は「誰が売却を決められるのか」と悩む方も少なくありません。

結論からいうと、遺産分割が済んでおらず、空き家を相続人全員で共有している状態なら、原則として一人の相続人だけで空き家全体を売却することはできません。

売却するには、相続人全員で遺産分割について話し合い、誰が所有するのかを決めるなど、権利関係を整理する必要があります。

法務省も、相続が発生すると原則として遺産は法定相続分に応じて相続人が共有する状態となり、共有状態の財産の管理や処分は相続人同士で決める必要があると案内しています。(法務省)

ここでは、相続人が複数いる空き家を売却するときに、誰が決めるのか、どのような手順が必要なのか、売却前に注意したいポイントを解説します。

相続人が複数いる空き家は誰が決める？

相続人が複数いる場合、まず確認したいのが「遺産分割が済んでいるか」です。

遺言がなく、遺産分割協議も成立していない場合、相続した空き家は原則として相続人全員の共有状態になります。

そのため、特定の相続人が「自分が代表して売却する」と一方的に決めることはできません。

法務省も、遺産分割とは法律で定められた相続人が全員参加し、相続財産の分け方を決める手続きだと説明しています。(法務省)

例えば、父親が亡くなり、子ども3人が相続人になったケースを考えてみましょう。

3人の間で遺産分割をしていない場合、空き家についても3人が相続関係を持つことになります。

この状態で長男だけが不動産会社と話を進めても、長男だけの判断で空き家全体を売却できるわけではありません。

一方、遺産分割協議によって「空き家は長男が取得する」と決まれば、その内容に基づいて相続登記を行い、長男が単独所有者となった後は、基本的に長男が売却を判断できます。

売却する前に遺産分割を済ませることが重要

複数の相続人がいる空き家を売却する場合、まず相続人全員で遺産分割について話し合うことが重要です。

遺産分割では、空き家を誰が取得するのか、売却して売却代金をどのように分けるのかなどを検討します。

例えば、相続人の一人が空き家を取得して売却する方法だけでなく、相続人全員が共有したまま売却し、売却代金を持分に応じて分ける方法なども考えられます。

ただし、共有したまま売却する場合は、売却に関係する相続人全員の意思確認が必要になるため、相続人が多いほど手続きが複雑になりやすい点に注意しましょう。

法務省も、共有状態のまま時間が経過すると、次の世代の相続が発生して権利関係がさらに複雑になる可能性があるため、早期に遺産分割を進めることが重要だとしています。(法務省)

空き家を売却するなら相続登記も確認する

空き家の売却を検討する際は、相続登記の状況も確認しましょう。

2024年4月1日から相続登記の申請が義務化され、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請することが原則として必要になりました。

また、遺産分割によって不動産を取得した場合は、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容に基づく登記を申請する必要があります。

正当な理由なく義務を怠った場合は、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。(法務省)

特に注意したいのが、相続人申告登記をしていれば、そのまま空き家を売却できるというわけではないことです。

法務省によると、相続人申告登記は相続登記の申請義務を簡易に履行するための制度であり、不動産の権利関係を公示するものではありません。

相続した不動産を売却する場合には、別途、相続登記が必要です。(法務省)

そのため、売却を具体的に進めるのであれば、相続人の確定や遺産分割協議、相続登記などを計画的に進めることが大切です。

相続人の一人が反対したら売却できない？

相続人の一人が売却に反対している場合も注意が必要です。

空き家全体を売却する場合、共有者の一人だけの判断で不動産全体を処分することは原則としてできません。

共有物について、形状や効用に著しい変更を伴う行為などには共有者全員の同意が必要とされており、共有不動産全体の処分についても、共有者全員の意思確認が必要になります。(法務省)

そのため、「自分の持分が多いから売却できる」「相続人の過半数が賛成すれば空き家全体を売れる」と単純に考えるのは危険です。

共有物の管理については持分の価格に応じた過半数で決められる場合がありますが、管理と不動産全体の処分は同じではありません。

売却を進める際は、具体的な権利関係を確認する必要があります。(法務省)

一方で、相続人の一人が自分の共有持分だけを処分する場合など、空き家全体の売却とは異なる問題になります。

相続人間で意見がまとまらない場合は、自己判断で売却手続きを進めず、司法書士や弁護士などの専門家に相談することが安全です。

売却前に確認しておきたい4つのポイント

まず、相続人を正確に確認しましょう。

戸籍などを確認し、法定相続人が誰なのかを把握します。

相続人の認識に漏れがあると、後から遺産分割協議をやり直す必要が生じる可能性があります。

次に、遺言書の有無を確認します。

遺言書がある場合は、その内容によって不動産の取得者や相続の方法が変わる可能性があります。

遺言書を確認せずに相続人同士だけで売却方針を決めるのは避けましょう。

3つ目は、空き家の登記名義を確認することです。

被相続人の名義になっているのか、過去の相続が未登記になっていないのかを確認します。

相続登記が長期間行われていない場合、相続人がさらに増えているケースもあります。

4つ目は、売却条件について相続人間で認識を合わせることです。

「いくらで売りたいか」だけではなく、「いつまでに売却するのか」「売却にかかる費用をどうするのか」「売却後の代金をどう分けるのか」なども事前に話し合っておくと、後のトラブルを防ぎやすくなります。

相続人が多い空き家ほど早めの整理が大切

相続人が複数いる空き家は、話し合いを先送りするほど売却が難しくなる場合があります。

相続人の一人が亡くなれば、その人の持分についてさらに相続が発生し、関係者が増える可能性があります。

法務省も、数次相続によって権利関係が複雑になることを指摘しています。(法務省)

また、空き家を放置すると、建物の老朽化や庭木・雑草などの管理問題につながることもあります。

売却を検討しているのであれば、相続関係を整理したうえで、できるだけ早めに今後の方針を決めることが大切です。

相続人同士で話がまとまらない場合は、無理に一人で進めるのではなく、専門家を交えて整理する方法もあります。

まとめ

相続人が複数いる空き家は、遺産分割が済んでいない段階では、基本的に相続人全員が関係する共有状態になります。

そのため、一人の相続人だけで空き家全体の売却を決めることはできません。

売却をスムーズに進めるには、まず相続人と遺言書の有無を確認し、遺産分割の方針を決めることが重要です。

そのうえで、必要な相続登記を行い、所有関係を明確にしてから売却を進めましょう。

特に、2024年4月から相続登記が義務化されているため、「売却するときに登記すればよい」と先延ばしにするのではなく、早めに手続きを確認することをおすすめします。(法務省)

「思い出の詰まった実家を手放したくない。

でも、リフォームするお金も管理する時間もない…」

相模原市・八王子市・町田市で、そんなお悩みを抱えていませんか？

「固定資産税くらいが賄えて、家が傷まないように維持できれば・・」——私たちは、そんなオーナー様の想いを大切にしています。

「売らない・壊さない・お金もかからない」

TEAMR相模原なら、今のままの状態で家賃をお支払いします。

地域に密着して建物の原状回復を手がけてきた技術者集団として、内装の修繕からクリーニング、入居者様のお探しまで、私たちが引き受けてお家を蘇らせます。

初期費用のご負担少なく、大切な実家を残しながら維持費の心配から解放される「手放さない空き家活用」。

あなたの「残したい」に寄り添う新しい選択肢として、まずはTEAM R相模原へお気軽にご相談ください。