空き家を賃貸に出すには？貸す前に必要な準備と確認事項を解説
空き家を賃貸に出す場合は、単に入居者を募集すればよいわけではありません。
まず建物の状態や設備を確認し、必要に応じて修繕やリフォームを行ったうえで、家賃や募集条件、管理方法を決める必要があります。
特に相続した空き家の場合は、長期間使われていなかったことで、雨漏りや給排水設備の不具合、害虫、カビなどが発生している可能性があります。
また、賃貸借契約には民法や借地借家法などのルールが関係するため、契約条件や修繕、退去時の原状回復などについても適切に整理しておくことが重要です。
国土交通省も賃貸住宅について標準契約書や原状回復に関するガイドラインを整備しています。(国土交通省)
ここでは、空き家を賃貸に出すまでの準備と、貸し出す前に確認しておきたいポイントを解説します。
空き家を賃貸に出すまでの基本的な流れ
空き家を賃貸に出す場合は、次のような順番で準備すると進めやすくなります。
まず所有関係や建物の状態を確認します。
次に、修繕やリフォームが必要か判断します。
そのうえで、周辺の賃貸物件などを参考に家賃や募集条件を検討します。
最後に、入居者募集や契約、入居後の管理方法を決めます。
重要なのは、最初から大規模なリフォームを決めてしまわないことです。
地域の賃貸需要や物件の状態によっては、最低限の修繕で貸し出せる場合もあれば、一定の改修を行わなければ入居者を見つけにくい場合もあります。
最初に確認したい空き家の状態
賃貸に出す前には、建物を一度しっかり確認しましょう。
外観と屋根を確認する
屋根や外壁にひび割れ、破損、雨染みなどがないか確認します。
特に長期間空き家だった建物では、雨漏りが発生している可能性があります。
屋根や外壁の状態を確認せずに入居者を募集すると、入居後に修繕が必要になる可能性があるため、事前の点検が重要です。
水回りを確認する
キッチン、浴室、トイレ、洗面所なども重要な確認箇所です。
水漏れや排水不良だけでなく、長期間使用していなかったことによる設備の劣化も確認します。
給湯器などの設備についても、正常に使用できるか確認しておきましょう。
電気やガスなどの設備を確認する
照明やコンセント、分電盤などの電気設備に問題がないか確認します。
ガス設備についても、安全に使用できる状態か確認が必要です。
設備の不具合が見つかった場合は、専門業者による点検や修理を検討しましょう。
建物の劣化状況を確認する
必要に応じて、建築士などによるインスペクションを利用する方法もあります。
インスペクションとは、既存住宅の現在の状況や劣化の有無などを調査するものです。(長期優良住宅化リフォーム推進事業)
すべての空き家で実施しなければならないわけではありませんが、築年数が古い住宅や、長期間使用していなかった住宅では、建物の状態を把握する手段の一つになります。
賃貸前に修繕やリフォームを検討する
空き家をそのまま貸せるとは限りません。
入居者が安心して生活できる状態にするため、必要な修繕を行うことが重要です。
例えば、雨漏りや水漏れなど生活に直接影響する不具合は優先して対応します。
壁紙や床などの内装については、物件の立地やターゲットとなる入居者、周辺の賃料相場などを考慮して判断します。
すべてを新しくする必要があるとは限りません。
リフォーム費用をかけすぎると、賃料収入だけでは費用を回収するまでに長い期間が必要になる場合があります。
そのため、「どこまで修繕すれば入居者に選ばれるのか」という視点で判断することが大切です。
家賃と募集条件を決める
建物の準備が整ったら、家賃や募集条件を検討します。
周辺の賃貸相場を確認する
同じ地域にある類似物件の家賃を確認しましょう。
築年数、広さ、間取り、駅やバス停までの距離、駐車場の有無、設備などによって賃料は変わります。
「リフォームにかかった費用が高いから、その分だけ家賃を高くする」という単純な決め方ではなく、周辺の需要を踏まえて設定することが重要です。
入居者のターゲットを考える
ファミリー向けなのか、単身者向けなのか、ペットを飼う人も対象にするのかなど、募集条件を整理します。
例えば、駐車場がある戸建て空き家であれば、車を利用するファミリーなどが候補になる場合があります。
物件の特徴と地域の需要が合っているかを考えることが、入居者募集では重要です。
賃貸に出す前に確認したい法律や契約上の注意点
空き家を賃貸する場合は、契約条件を適切に設定する必要があります。
賃貸借契約の内容を明確にする
賃料だけでなく、契約期間、更新、敷金などの金銭、修繕の負担、退去時の原状回復など、契約に関する事項を整理しておくことが重要です。
特に修繕については、貸主が負担するものと入居者が負担するものを曖昧にしないことが大切です。
国土交通省では、賃貸住宅標準契約書や原状回復をめぐるガイドラインを公開しています。(国土交通省)
入居後の管理方法を決める
入居者が決まった後も、設備の故障や建物の不具合などに対応する必要があります。
自主管理する方法のほか、賃貸住宅管理業者へ管理を委託する方法もあります。
遠方に住んでいて空き家を相続した場合などは、入居後の対応を考えると管理委託を検討するメリットがあります。
賃貸住宅の管理を業者へ委託する場合は、管理内容や費用、契約期間などを事前に確認しましょう。
なお、賃貸住宅管理業については「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」によるルールが設けられています。(国土交通省)
サブリースを利用するときの注意点
空き家の所有者が自分で入居者を募集するのではなく、事業者に一括して貸し出し、その事業者が入居者へ転貸するサブリースという方法もあります。
管理の手間を抑えられる可能性がある一方、契約内容を十分に確認する必要があります。
国土交通省は、サブリース契約について、家賃の見直しや修繕費用の負担などをめぐるトラブルがあることを示しています。(国土交通省)
サブリースを検討する場合は、家賃が将来変動する条件、修繕費の負担、契約期間、中途解約の条件などを確認し、収支を慎重に検討しましょう。
「家賃保証」という言葉だけで判断せず、契約書の内容を確認することが重要です。
空き家を賃貸に出すメリットとデメリット
空き家を賃貸に出すメリットは、入居者が決まれば家賃収入を得られることです。
また、人が住むことで定期的に建物が使用され、管理の機会を確保しやすくなるという面もあります。
一方で、空室期間が発生すれば家賃収入は得られません。
さらに、入居者がいる間は、設備の故障や修繕などへの対応が必要になります。
賃貸経営では、家賃収入だけを見るのではなく、固定資産税、保険料、修繕費、管理費、空室期間などを含めて収支を考える必要があります。
「空き家だから、とりあえず貸せばよい」と考えるのではなく、長期的に利益を確保できるかを検討することが大切です。
賃貸と売却のどちらがよいか検討する
空き家を所有している場合、賃貸だけが選択肢ではありません。
建物の状態が良く、地域に賃貸需要があるなら賃貸が向いている可能性があります。
一方で、修繕費が高額になる、入居需要が見込めない、遠方に住んでいて管理が難しいといった場合には、売却を検討するほうが適していることもあります。
特に築年数が古い空き家では、リフォーム費用と将来の家賃収入を比較することが重要です。
賃貸にするか売却するかを決める前に、物件の状態、地域の需要、必要な修繕費、管理の手間などを総合的に確認しましょう。
空き家を賃貸に出す前に専門家へ相談しましょう
空き家を賃貸に出すには、建物の点検、修繕、家賃設定、入居者募集、契約、管理まで多くの準備が必要です。
特に相続した空き家の場合、所有者自身が遠方に住んでいるケースもあり、建物の状態確認や入居後の管理が負担になることがあります。
また、リフォーム費用をかけたからといって、必ずしもその分だけ賃料を高く設定できるとは限りません。
そのため、修繕やリフォームを始める前に、賃貸需要や売却した場合の可能性まで含めて検討することが大切です。
空き家の賃貸や活用でお悩みなら空き家活用TEAMRへ
「思い出の詰まった実家を手放したくない。
でも、リフォームするお金も管理する時間もない…」
相模原市・八王子市・町田市で、そんなお悩みを抱えていませんか？
「固定資産税くらいが賄えて、家が傷まないように維持できれば・・」——私たちは、そんなオーナー様の想いを大切にしています。
「売らない・壊さない・お金もかからない」
TEAMR相模原なら、今のままの状態で家賃をお支払いします。
地域に密着して建物の原状回復を手がけてきた技術者集団として、内装の修繕からクリーニング、入居者様のお探しまで、私たちが引き受けてお家を蘇らせます。
初期費用のご負担少なく、大切な実家を残しながら維持費の心配から解放される「手放さない空き家活用」。
あなたの「残したい」に寄り添う新しい選択肢として、まずはTEAM R相模原へお気軽にご相談ください。